Il retail, che occupa una posizione di rilievo nel real estate, è da sempre soggetto al costante impatto delle mutevoli tendenze di mercato e delle inedite esigenze dei consumatori. Tali dinamiche hanno però subìto un profondo cambiamento, soprattutto in questi ultimi anni segnati da grandi innovazioni tecnologiche e dagli effetti della recente pandemia Covid-19.
Alla luce di queste trasformazioni, quali sono le principali sfide e opportunità che il retail e il mercato immobiliare dovranno affrontare in futuro?
Partiamo dal principio: leggere il retail in chiave real estate
Il termine "retail", che deriva dal francese “retailer” (lett. tagliare o dividere in piccole parti), ha una radice che riflette la sua essenza fondamentale: la vendita al dettaglio di prodotti e servizi ai consumatori finali. Di conseguenza, quando si parla di retail in ambito real estate, si fa riferimento a tutti quegli asset utilizzati per l'attività di commercio al dettaglio; questi spazi fisici possono includere negozi, showroom, centri commerciali, retail parks, e altre strutture simili.
Tuttavia, negli ultimi anni, il termine retail si è evoluto abbracciando un contesto sempre più digitale e, con le dinamiche dei consumatori in costante evoluzione, il retail fisico ha dovuto adattarsi per rimanere rilevante e competitivo. Uno dei principali driver di questo cambiamento è stato l’avvento delle tecnologie digitali, che ha influenzato più di tutto il modo di fare shopping. L’innovazione tecnologica ha infatti indotto questo settore a rivedere la propria struttura, per adattarsi alle nuove abitudini degli acquirenti, diventando un elemento fondamentale per migliorare l'esperienza del cliente nel punto vendita fisico. Elementi come la personalizzazione, la fluidità tra il mondo online e offline, il social commerce e l’uso proattivo dei social media hanno dunque ridefinito il concetto di negozio.
Sviluppi e tendenze del settore retail
Uno degli sviluppi più sorprendenti che ha caratterizzato il ventunesimo secolo è stato l'ascesa dell'e-commerce, grazie al quale, con la comodità di un clic, i consumatori si sono ritrovati a navigare tra un vasto assortimento di prodotti, a effettuare acquisti online e a ricevere le merci direttamente a casa propria, senza più la necessità di uscire di casa e recarsi in un punto vendita fisico. La pandemia ha poi sicuramento esacerbato questa trasformazione, spingendo le persone a richiedere soluzioni di acquisto sempre più flessibili e sicure.
Tale trasformazione ha inevitabilmente portato molti cambiamenti nei negozi fisici, provocandone, nei casi più estremi, anche la chiusura. Di conseguenza, persino le più grandi insegne si sono trovate di fronte a non poche sfide e hanno dovuto ridefinire la loro presenza digitale, rafforzare le loro capacità online e migliorare l'esperienza di customer service.
Nonostante le evidenti difficoltà, questi cambiamenti hanno creato, in diversi casi, nuove opportunità anche per gli investitori immobiliari: molti proprietari hanno infatti intrapreso un processo di rinnovamento degli spazi commerciali, cercando talvolta soluzioni alternative per affittarli o per ridefinire la loro destinazione d'uso. Si è assistito, per esempio, a significativi investimenti nella creazione di magazzini e centri di distribuzione per sostenere l'e-commerce in crescita con una solida supply chain, rispondendo alla necessità di spazi capaci di gestire grandi volumi di merci.
Parallelamente, i retailers più lungimiranti hanno abbracciato l'omnicanalità, cercando di integrare sinergicamente le esperienze di acquisto online e offline, sfruttando all’occorrenza anche l’intelligenza artificiale per consentire ai consumatori di passare senza sforzo dal digitale al fisico. L'implementazione di punti di ritiro per gli ordini online e l'uso di tecnologie digitali per migliorare l'esperienza dei clienti nel negozio fisico - come la realtà aumentata (AR) e la realtà virtuale (VR) - da un lato hanno arricchito l'esperienza d’acquisto, consentendo ai consumatori di interagire con i prodotti in modi completamente nuovi, dall’altro hanno consentito ai rivenditori di raccogliere dati sempre più approfonditi sul comportamento degli acquirenti, facilitando la personalizzazione dell’esperienza.
Nonostante la crescita dell’e-commerce, il retail fisico ha cercato di mantenere il proprio valore differenziale, concentrandosi sull’esperienza del cliente: molte aziende hanno investito in ambienti accoglienti, esperienziali e interattivi per attirare i consumatori, trasformando i negozi in luoghi in cui l’acquisto diventa un’attività piacevole e unica. Pertanto, si può affermare che i negozi fisici sono oggi cruciali per consolidare la brand awareness attraverso esperienze e servizi difficilmente replicabili online. Questo è evidenziato dalla diminuzione degli acquisti online del 4% circa, verificatasi per la prima volta dopo quasi 12 mesi consecutivi.
Andamento del mercato retail in town in Italia
Gli ultimi dati dimostrano che il retail High Street in Italia rimane un elemento chiave dell'economia immobiliare del Paese.
Nonostante il rapporto di BNP Paribas Real Estate sugli investimenti immobiliari nel primo semestre del 2023 indica che nel settore retail abbiano subito una flessione rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, in coerenza con quanto già verificatosi negli ultimi mesi del 2022, col volgere della fine dell’anno s’intravedono dei leggeri miglioramenti. In un mercato principalmente dominato dalla logistica, infatti, il 9% dei volumi transati nel primo semestre del 2023 riguarda il retail, con focus particolare sulle città di Roma e Milano e con l’esclusione degli asset out of town.
L'interesse degli investitori continua a essere rivolto verso immobili di alta qualità situati nelle aree più centrali delle città principali, che dimostrano una maggiore resistenza ai cambiamenti socioeconomici. Tuttavia, la crescente scarsità di questo tipo di prodotto nelle principali città italiane potrebbe spingere sempre più investitori a prendere in considerazione diverse alternative, come asset che, indipendentemente dalla loro posizione geografica, si stanno adeguando ai nuovi modelli di consumo.
Per quanto riguarda il mercato delle locazioni, gli ultimi dati testimoniano una forte crescita dei canoni nelle top locations delle principali città italiane, con una vacancy limitata alle vie più secondarie. In controtendenza rispetto a tali aumenti, le insegne continuano a puntare molto su importanti flagship che rappresentano ancora il modo più efficace per “aggredire il mercato”, dando tuttavia mostra della medesima ostinazione durante le fasi più calde della negoziazione.
Con riferimento ai flussi nei centri città, si sta assistendo a un progressivo ritorno alle tendenze pre-pandemiche, nonostante una situazione economica e geopolitica tuttora piuttosto instabile. In questo contesto, il 2023 può essere considerato come un anno di svolta per il retail, segnando uno spartiacque tra un periodo ancora molto segnato dagli effetti del lockdown e un ritorno a un cauto ottimismo aiutato da una decrescita del livello di inflazione prevista per il 2024. In generale, le previsioni nel breve termine si mantengono caute e variabili, sulla base di fattori quali il settore merceologico e le aree geografiche di riferimento.
Ça va sans dire, Milano si riafferma portabandiera di tali tendenze, grazie anche a un flusso turistico in continua e costante crescita, e con via Montenapoleone che scala la classifica sui rent level posizionandosi seconda al mondo solo dopo la Fifth Avenue di New York.
È proprio il lusso, infatti, che si conferma ancora una volta come il segmento più resiliente: la vendita al dettaglio di beni di lusso tende infatti a essere meno colpita dalle difficoltà economiche. Di conseguenza, in questo segmento la domanda rimane molto forte grazie a una minore sensibilità ai prezzi di questi consumatori. Quanto sopra, si traduce naturalmente in livelli di footfall altrettanto alti e stabili.
Il futuro del settore retail
Il futuro del settore immobiliare retail, in Italia come nel resto del mondo, è intrinsecamente legato alla sua capacità di abbracciare le tendenze emergenti attraverso, ad esempio, l’adozione di nuove tecnologie, la creazione di spazi che vadano al di là della mera transazione commerciale e la promozione di pratiche sostenibili.
In merito a quest’ultimo punto, non si può oggi parlare di real estate e, più nello specifico, di retail, senza dare il giusto peso al tema della sostenibilità, concetto chiave non solo per gli investitori, ma anche per gli stessi retailers. Questi vengono di fatti incoraggiati dai consumatori più consapevoli non solo all’adozione di pratiche e materiali sempre più in linea con le linee guida più aggiornate, ma anche alla ricerca di immobili riqualificati secondo gli ultimi standard di efficientamento energetico e delle pratiche di costruzione più green.
I negozi fisici restano comunque fondamentali in quanto punto di forte contatto con la clientela, permettendo di costruire e rafforzare le relazioni umane, nonostante ci si aspetti una riduzione dei format più tradizionali a favore di spazi più flessibili ed esperienziali.
In conclusione, si può affermare che il settore retail offra un terreno fertile per l'innovazione e la crescita: con una visione lungimirante e una prontezza nell'adattarsi alle dinamiche di mercato in continua evoluzione, questo settore è destinato a prosperare e a plasmare il futuro del real estate e, più in generale, dell’economia del Paese.