Alla fine del primo trimestre 2023 il rendimento del BTP italiano - lett. Buono del Tesoro Poliennale, titolo emesso dal Ministero dell’Economia e delle Finanze per sostenere economicamente il debito pubblico del governo – su base decennale si è attestato intorno al 4,1%, in seguito a una contrazione dal 4,69% di fine 2022.
La rapida crescita dei rendimenti obbligazionali sta riducendo il divario di rendimento rispetto al settore immobiliare, spingendo a un repricing del valore degli asset. La decompressione dei rendimenti degli immobili di prima qualità, influenzata dal contesto macrofinanziario, sta ora coinvolgendo tutti i principali settori del real estate.
Da un punto di vista immobiliare, nonostante il Q1 2023 si sia concluso in rosso, i dati possono far sperare nel lungo termine: secondo la ricerca Italy Capital Markets, condotta e pubblicata da BNP Paribas Real Estate, con la stabilizzazione dei rendimenti verso la fine dell’anno corrente e il consolidarsi del repricing già in atto, si prevede una ripresa dell'attività di investimento, in misura variabile a seconda dell’asset class e del mercato.
Andamento del mercato: rallentamento o lenta ripresa?
Durante la prima parte dell’anno, il volume totale degli investimenti immobiliari - pari a 890 milioni di euro - ha registrato un calo rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, segnando per i primi mesi del 2023 un -74%; il dato non si è rivelato una sorpresa in quanto in linea con l'andamento manifestato alla fine dell'anno precedente.
Nonostante l’andamento non propriamente positivo, possiamo comunque affermare che il primo trimestre del 2023 sancisce, nel mercato immobiliare italiano, la fine del periodo 2020-2022 che rimane ancora strettamente legato sia agli effetti della pandemia Covid-19 che al conflitto bellico tra Ucraina e Russia.
Per questo motivo, le politiche monetarie e l'aumento dei tassi di interesse hanno portato a un rispettivo aumento dei costi del capitale, rallentando così i flussi di investimenti. Inoltre, a seguito dei significativi volumi di investimento dello scorso biennio e in particolar modo del 2022, l’offerta di asset sul territorio italiano è in diminuzione; contemporaneamente, chi è intenzionato ad acquistare è frenato dalle incertezze causate dall’inflazione, dai tassi di interesse e da un possibile ulteriore repricing.
Trend del mercato immobiliare nel Q1 del 2023
A livello nazionale, durante i primi mesi dell’anno, il settore logistico ha dominato il mercato degli investimenti immobiliari (33%), seguito da asset class alternativi (26%), al cui interno è compreso il sottosettore del living e del residenziale. Gli uffici hanno invece rappresentato solo il 15% del volume complessivo degli investimenti, mentre il settore retail ha avuto un peso del 2% sul totale del volume di investimento nazionale. Nello specifico, ecco quindi riassunti alcuni dei dati più interessati relativi a ciascuna categoria.
Uffici
Dopo aver dominato il settore immobiliare per tutto il 2022, nel primo trimestre del 2023 sono stati investiti solamente 130 milioni di euro negli uffici, registrando un calo dell’89% rispetto all’anno precedente.
Nonostante i numeri negativi, tra le principali città italiane Milano risulta essere ancora una volta la città con il maggiore volume investito in questa tipologia di immobili: nel primo trimestre, solo il capoluogo lombardo ha attirato 58 milioni di euro di capitali, pari al 44% del volume totale di investimenti in uffici di tutto il territorio nazionale.
Al secondo posto troviamo invece Roma, che ha rappresentato un buon 24% sul totale degli investimenti, i quali corrispondono a circa 31 milioni di euro.
Logistica
A inizio 2023, la logistica è tornata ad avere la più alta percentuale di investimenti immobiliari (33%).
L’interesse degli investitori è sostenuto da macro-tendenze che coinvolgono i cambiamenti demografici e l’espansione del commercio digitale e online; questi fattori continuano a sostenere la domanda di servizi e quindi di immobili nel settore della logistica.
Lombardia, Veneto ed Emilia-Romagna sono al centro dell’interesse degli investitori: solo queste tre regioni rappresentano il 63% di tutto il volume degli investimenti logistici.
Retail
Gli investimenti nel settore retail corrispondono a un totale di appena 20 milioni di euro in tutta Italia, registrando un calo del 90% rispetto al Q1 2022.
Tuttavia, l’interesse per il settore alimentare rimane forte, soprattutto nella richiesta di immobili destinati ad attività della grande distribuzione organizzata come supermercati e discount; al contrario, i centri commerciali sono stati assenti dal volume di investimento nel Q1 2023.
Oltre 230 milioni di euro sono stati investiti in asset class alternativi, nonostante questo settore registri un calo del 63% rispetto al primo trimestre del 2022.
Il settore è dominato dal mercato immobiliare del living, che ha totalizzato un volume di investimento pari a 150 milioni di euro, alimentato anche dal desiderio degli acquirenti di investire in un’abitazione con una migliore clasAlternativise energetica. Questa tendenza dovrebbe persistere anche nei prossimi mesi, soprattutto a fronte di una possibile flessione delle condizioni economiche del paese.
Anche il settore healthcare ha avuto un buon giro di investimenti, raggiungendo 80 milioni di euro, ovvero un terzo di tutti gli investimenti in asset alternativi.